購入(買う)-香川のアパート購入、オレンジ不動産

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高松市

アパートを見学したい方へ

電話またはお問い合わせフォームで、物件の見学希望日をご予約ください。
ご予約なしでご来店の場合、予約優先となっておりますので、お待ちいただく場合がございます。

電話番号：087-813-1192
営業時間：9:00～18:00

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※営業時間外のお問い合わせに関しましては、翌営業日に順次対応いたします。

購入について

アパート購入の理由としてはアパート経営ということになると思います。アパート経営とは、簡単に説明するとアパートを入居者に賃貸することで、長期的に安定した利益を得ることを目的とした資産運用です。現在は将来の年金や老後の生活、子供の教育費の増加などによってアパート経営のオーナーの約3割が40歳未満と若いオーナーが増えています。アパート経営は比較的少ない知識でも安心して本業に負担なく始められることや将来、無担保で土地という資産を手にいれることや節税効果や相続税対策など多くのメリットがあります。しかしながら空室のリスクというデメリットもありますので将来のビジョンを見据えて購入されてはいかがでしょうか。

中古収益物件の選び方

中古物件は利回りだけに目が行きがちですが、目先の利回りに惑わされて投資すると思わぬ落とし穴に落ちる可能性があります。まずは土地の購入代と購入後のメンテナンスを考慮して運用する必要があります。中古物件は価格も新築に比べて安いという利点がありますが、経過年数の問題もあり、老朽化の心配があります。特に物件を購入される前は水回り(トイレ・キッチン・クーラー)などの設備器具のチェック、通気性・騒音のチェック、リフォームする際の間取りや段差・出っ張り等のチェックが必須です。
最近では中古物件を選ぶ際、不動産コンサルティングに審査して頂くことも出来ますので、より良いサービスを利用し、一番コンディションの良い収益の上がる中古物件を探しましょう。
また、中古木造アパートの場合、15年以上経っていれば建物の評価をゼロとして、土地のみの評価で購入するのも１つの方法です。
新築よりも割安で買える分残った購入資金で内装をリフォームすることができます。

新築収益物件の選び

新築物件は最近の設備を備え、修繕費用は当分かからない等好条件があります。
その反面、高い家賃設定で価格も高いというマイナス面もあります。
新築物件を選ぶ際は、中古物件同様、日当たり、眺望、周辺環境等が重要なのは変わりませんが、建築予定場所の立地の綿密な調査も重要です。
建設予定地周辺のマンションやビルにクラック(ひび割れ)や道路面との不自然な段差が見られないか、建設予定地の下に地下水脈が走っていたり、水気を多く含んだ土壌でないかなど、将来的に建物に大きな影響を与えないかを吟味してください。
また、新築物件の建設を依頼する場合は、建設会社数社で相見積もりをとるなどして価格比較をすることも大切です。土地建設価格は妥当か、どこまでの範囲でやってくれるのか？管理はどうなのか？フォローはどうなのか？など、様々な企業を比較検討してください。

不動産投資における2つの利回り

不動産投資の指標である利回りは不動産価格に対する年間収入の割合を単純に示したものと、不動産購入時と不動産保有時における、それぞれの諸経費を勘案したものと大きくわけて2つあります。一般的に前者を「表面利回り」後者を「実質利回り」と呼びます。
○表面利回り(％)＝年間収入÷不動産価格×100
○実質利回り(％)＝(年間収入－保有時の諸経費(※1))÷(不動産価格＋購入時の諸経費(※2))×100

(※1)不動産保有時の諸経費。固定資産税、都市計画税など。
(※2)不動産購入時の諸経費。建物に対する消費税、不動産仲介手数料など。
同一の不動産でも、表面的な利回りと実質の利回りとでは諸経費も勘案する分、当然、実質の利回りの方が低くなります。不動産に投資する場合、指標となる「利回り」が「表面利回り」なのか「実質利回り」なのか確認する必要があります。
不動産購入時におけるコスト
1．建物に対する消費税
2．不動産仲介手数料
3．契約書に貼付する印紙税
4．登記する場合の登録免許税、司法書士手数料
5．不動産取得税

不動産保有時におけるコスト
1．固定資産税
2．都市計画税
3．管理費
4．所得税・住民税